Где самые выгодные условия ипотеки

Ипотека

Пожалуй, первое, что приходит в голову при покупке жилья – ипотека. На сегодня это один из самых реальных способов получить в собственность квадратные метры в новостройке или на вторичном рынке. В последние годы значительно снизились и ставки по кредитам – все чаще звучат предложения использовать различные льготные программы, субсидирование, материальную помощь. Разберемся, как работает российская ипотека и на что обратить внимание при приобретении квартиры или дома за счет банковских средств.

Ипотека: что необходимо знать? дом, деньги рубли

Бесплатная консультация юриста
Москва и московская область (Ежедневно 9-21 ч)
Онлайн-чат (круглосуточно)
Ответ в течение 15 минут

Ипотека: что нужно знать в первую очередь

В строго правовом смысле ипотека – это вид залога по обязательству, вид обеспечения интересов кредитора, а не тип кредитного договора. Когда должник (в нашем случае – заемщик) собирается взять в долг большую сумму денег, взамен он должен предоставить гарантию, что деньги будут возвращены в срок и полностью. В жилищном кредитовании такой гарантией выступает ипотека – недвижимость (квартира, комната, дом), на покупку которой берутся деньги.

Если заемщик перестанет вносить платежи, банк-кредитор сможет продать заложенное жилье и за счет вырученных денег закрыть выданный ипотечный кредит. Это означает, что пока кредит не погашен, распоряжаться заложенной жилплощадью без разрешения банка нельзя, хотя она и оформлена на имя заемщика.

В обычной жизни понятия «ипотека» и «ипотечный кредит» смешиваются. Это очень удобно, ведь сразу ясно, что речь идет о кредитных программах на покупку жилья.

Основной нормативный документ, по которому происходит ипотечное кредитование – Федеральный закон «Об ипотеке».

Как это работает

Кредитный договор, деньги

Ипотека годами отработана на российском рынке, схема приобретения недвижимости по ней во всех банках одинаковая. Отличаются лишь условия выдачи самого кредита и требования кредитора.

Общая схема ипотечного кредита выглядит так:

  1. Заемщик обращается в банк с просьбой рассчитать индивидуальные условия кредита, в рамках которых затем подбирает подходящее жилье.
  2. Между продавцом и покупателем недвижимости заключается договор купли-продажи за счет кредитных средств. Сделка контролируется банком.
  3. Одновременно покупатель и банк заключают ипотечный договор и оформляют закладную, по которой банк становится залогодержателем жилья.
  4. Происходит регистрация нового собственника квартиры, а также регистрация ипотеки в ЕГРН. Некоторые банки предлагают электронную регистрацию, например, Сбербанк, за дополнительную плату и снижение ставки по кредиту.
  5. Заемщик вносит ежемесячные платежи по кредиту в течение установленного срока, продлевает действие страховки. В этот период нельзя проводить перепланировку и переустройство жилья, которые существенно повлияют на его конфигурацию.
  6. После внесения последнего платежа банк погашает закладную и передает ее заемщику или напрямую в Росреестр для погашения ипотечной записи.
  7. Как только запись об ипотеке снимается, квартира освобождается от обременения – а собственник может свободно ей распоряжаться.

Условно можно выделить четыре ключевых этапа ипотеки:

  • согласование и оформление займа в банке;
  • оформление сделки купли-продажи;
  • внесение средств в погашение кредита (самый длительный этап);
  • снятие обременения в Росреестре.

Каждый этап имеет ключевые особенности.

Читать статью  Льготная ипотека 2023: кому дают, как получить, какие документы нужны

Участники ипотеки

Оформление ипотеки включает несколько этапов, в которых задействованы разные участники. Все они перечислены в таблицах ниже. В первую очередь это участники ипотечного договора, по которому перечисляются средства, а недвижимость переходит в залог.

Первый взнос, процентная ставка

Минимальный размер первого взноса по указанным программам варьируется от 15 до 20% договорной или оценочной стоимости жилья. Для тех, кто не представит подтверждение дохода, взнос может вырасти до 50%.

Процентная ставка определяется индивидуально. Предусмотрены надбавки:

  • при отказе от страхования жизни добавляется 1 п.п.;
  • электронная регистрация через сервис Сбербанка поможет сэкономить 0,3% на ставке (услуга платная).

Требования к заемщику

Как правило, Сбербанк устанавливает стандартные требования:

  • возраст от 21 до 75 лет;
  • стаж работы не менее 6 месяцев на текущем месте и не менее 1 года в целом;
  • российское гражданство.

Аналогичные требования предъявляются к созаемщику. По некоторым ипотечным кредитам необходимо наличие детей (например, по семейной ипотеке с господдержкой).

Читайте подробно про условия:

Наиболее подробные условия Ипотеки Сбербанка:
Процентные ставки при разных условиях;
Требования к заемщику;
Требования к недвижимости;
и другие нюансы.

Ипотека ВТБВТБ

У ВТБ следующие основные ипотечные программы.

Raiffeisen-bank лого

Первый взнос, процентная ставка

По всем программам Райффайзенбанк установил первый взнос – от 20% от стоимости приобретаемой квартиры, а если речь идет об апартаментах – от 25%.

Надбавка к процентной ставке +1% устанавливается при отказе страхования жизни / здоровья заемщика.

Требования к заемщику

В Раййфайзенбанке предъявляются следующие требования к клиентам:

  • возраст от 21 до 65 лет;
  • российское гражданство;
  • постоянное место работы на территории РФ;
  • стаж работы от 3 месяцев на последнем месте, общий стаж работы не менее 1 года;
  • обязательно наличие телефона;
  • минимальных доход от 15 000 рублей в месяц;
  • отсутствие плохой кредитной истории и более 2 иных ипотечных кредитов.

По семейной ипотеке дополнительно устанавливаются требования к наличию детей. Кроме официально зарегистрированных супругов созаемщиками могут стать и сожители – гражданский муж или жена.

Банк ОткрытиеОткрытие Банк

В банке «Открытие» масса ипотечных программ. Основные представлены ниже.

Газпромбанк лого

Первый ипотечный взнос, процентная ставка

Первоначальный взнос по всем программам составляет от 20% от цены квартиры. Для заемщиков по программе «Новоселы» Газпромбанк снизил его до 10%.

Процентная ставка увеличивается на 1 п.п., если заемщик отказался от страхования жизни и трудоспособности. В некоторых случаях процент напрямую зависит от суммы, которую выдает банк по кредитному договору.

Требования к заемщику

Газпромбанк установил следующие базовые требования к ипотечным клиентам:

  • возраст от 20 до 70 лет (на дату погашения кредита);
  • российское гражданство;
  • временная или постоянная регистрация в РФ;
  • стаж работы от 3 месяцев на последнем месте, общий стаж работы не менее 1 года;
  • отсутствие плохой кредитной истории;
  • доход, позволяющий погашать ипотеку ежемесячно.

Для получения Семейной ипотеки необходимо наличие детей.

Ипотека Альфа-БанкаАльфа-банк лого

Альфа-Банк предлагает следующий вариант ипотеки на готовое или строящееся жилье:

  • максимальная сумма кредита: до 8 млн. в Москве, Московской области, СПб и Ленинградской области; до 3 млн. рублей в регионах;
  • срок кредита – до 20 лет;
  • первоначальный взнос – от 20% стоимости недвижимости;
  • базовая ставка – 8,79% для первичного и 9,39 для вторичного жилья.

Процентная ставка

Скидки и надбавки к базовой ставке:

  • -0,3% при покупке у ключевого партнера Альфа-Банка;
  • -0,4% при покупке у exclusive-партнера Альфа-Банка;
  • -0.5% зарплатным клиентам;
  • +0,5% за ипотеку по 2 документам;
  • +1% для ИП и собственников бизнеса;
  • +2% при отказе от страхования жизни или титула;
  • +4% при отказе от страхования жизни и титула (в комплексе).
Читать статью  Что такое ипотека: как она работает и для кого доступна?

Базовая ставка также может быть уменьшена в следующих случаях:

  • ставка 6,19% применяется при сумме кредита от 6 млн. рублей в Москве и области, от 5 млн. рублей в Петербурге и Ленинградской области, от 2,5 млн. рублей в регионах;
  • ставка в 5,99% применяется при первоначальном взносе от 40%.

Требования к заемщику

Газпромбанк установил следующие базовые требования к ипотечным клиентам:

  • возраст от 21 до 70 лет (на дату погашения кредита);
  • гражданство РФ, Украины, Белоруссии;
  • стаж работы от 4 месяцев на последнем месте, общий стаж работы не менее 1 года.

Регистрация по месту жительства или пребывания не требуется.

Читайте подробно:

Все условия ипотечного кредитования в Альфа-Банке — Ипотечные программы, процентные ставки; требования к заемщикам.

Условия ипотеки в других банках

Для полноты картины нужно сравнить условия в ТОП других банков, основные мы собрали в таблице ниже.

Банк Ставка от Сумма Срок до
Россельхозбанк 2,7% (Сельская) 100 тыс. – 5 млн. руб. 25 лет
МКБ 5,90% (Льготная с субсидированием) 700 тыс. – 8 млн. руб. 30 лет
ТКБ 5,90% (В ползунках) 300 тыс. – 12 млн. руб. 25 лет
Росбанк 6,50% (Льготная новостройка) 300 тыс. – 8 млн. руб. 20 лет
Совкомбанк 6,49% (Новостройка с господдержкой) 300 тыс. – 8 млн. руб. 30 лет
ПСБ 5,85% (Госпрограмма 2020» 500 тыс. – 8 млн. руб. 25 лет
ЮниКредитБанк 9,90% (Новостройка) 4,5 млн. – 12 млн. руб. 30 лет
Возрождение 6% (Госипотека 2020) 300 тыс. – 12 млн. руб. 30 лет
СМП Банк 6,50% (Госпрограмма 2020) 400 тыс. – 8 млн. руб. 25 лет

Ипотека с господдержкой 2020

В качестве меры поддержки в период эпидемии государство запустило льготную программу ипотеки под 6,5% годовых. В программу уже включились крупнейшие банки. По этой программе можно приобрести жилье только на первичном рынке у юридического лица – застройщика или подрядчика. Дом может быть строящимся или уже сданным в эксплуатацию.

Внимание! Ипотека не распространяется на частные дома и вторичное жилье. По поводу таунхаусов каждый банк смотрит индивидуально. Например, Альфа точно не будет кредитовать такие покупки.

Первый взнос – 20%, конечная максимальная ставка по кредиту – 6,5% годовых. Некоторые банк, например, Сбербанк, кредитуют и дешевле. Не стоит забывать, что даже к конечной ставке может быть прибавлен 1 п.п. при отказе от страхования жизни.

Максимальные суммы по данной ипотеке определены правительством:

  • до 8 миллионов рублей – Москва и область, Петергбург и Ленинградская область;
  • до 3 миллионов рублей – остальные регионы России.

Максимальный срок льготной ипотеки составит 20 лет, а из обязательных требований – только гражданство РФ.

Читайте также:
Как получить льготную ипотеку в 2020 г под 6,5%

Как сэкономить на ипотеке

Снизить бремя расходов по ипотеке помогут государственные субсидии:

  • материнский капитал – можно потратить на первоначальный взнос, а гасить за счет него проценты можно, не дожидаясь трехлетия ребенка;
  • 450 тысяч рублей при рождении ребенка выделяются из бюджета единовременно по заявлению заемщика;
  • в регионах могут действовать собственные программы обеспечения доступности жилья, о которых можно узнать в местной администрации (например, в Москве действует Социальная ипотека для учителей, врачей и молодых ученых, по которой заемщик платит только проценты).

Снизить процентную ставку можно, выполнив условия банка. Например, подача заявки онлайн сэкономит до 0,5 п.п., оформление страхования жизни и трудоспособности – до 2 п.п. Льготные ставки банк предлагает и при покупке жилья у партнеров-застройщиков.

Страхование

Значительная статья расходов при ипотеке – страхование. Без защиты конструктива не обойтись по закону, а страхование жизни и здоровья хоть и добровольное, но все же отказ от него влечет повышение процентной ставки.

Читать статью  Как проходит сделка по ипотеке в ВТБ — способы

Читайте также:
Подробно о страховании ипотеки

Досрочное погашение ипотеки

Погасить ипотеку досрочно можно, если появилась для этого возможность. Порядок такого погашения можно посмотреть в договоре, для каждого банка он свой.

  • По общему правилу, чтобы погасить ипотеку досрочно полностью, нужно подать об этом уведомление за несколько дней, и только потом переводить деньги.
  • Частичное досрочное погашение можно рассматривать как способ экономии – можно снизить ежемесячный платеж или сократить срок ипотеки.

В любом случае для досрочного погашения нужно читать договор, там прописаны условия этой операции. Главное, чтобы это не оказалось дороже погашения по графику.

Оформление

Получение ипотеки начинается с подачи заявки в банк. Лучше сделать это онлайн – быстрее и в некоторых банках за это предоставляется скидка к процентной ставке. К заявке нужно приложить сканы документов:

  • паспорт (1 страницу и прописку);
  • СНИЛС;
  • трудовая книжка;
  • справка 2-НДФЛ (для наемных сотрудников) или декларацию (для ИП);
  • свидетельство о заключении брака (если есть);
  • свидетельства о рождении детей (для семейной ипотеки);
  • сертификат на маткапитал (если требуется по программе) + справка из ПФР об остатке средств.

Дополнительно предоставляется заявление-анкета на выдачу кредита, если документы подаются лично в офис банка. Посмотреть образец заявления (Сбербанк).

После получения заявки менеджер свяжется с заемщиком и сообщит об одобрении или отказе.

После получения одобрения

Как правило, банк предоставляет от 2 до 6 месяцев на поиск подходящего объекта недвижимости. Чтобы ускорить процесс, можно выбрать квартиру в новостройках от партнеров банка.

Документы на выбранный объект передаются в банк для анализа. Сотрудники рассмотрят недвижимость и выдадут окончательное одобрение или отказ в кредитовании. Н этом этапе нужно дополнительно заказать оценку стоимости квартиры, от которой будет рассчитываться итоговая стоимость кредита.

Оформление купли-продажи

Заключением договора купли-продажи заемщик занимается самостоятельно, а банк лишь контролирует составленные документы. Покупатель и продавец договариваются об условиях оплаты жилья. Если это первичный рынок, банк покупателя переведет необходимую сумму на расчетный счет застройщика. На вторичном рынке можно использовать наличную оплату – как правило, через ячейку (за дополнительную плату).

Параллельно с куплей-продажей оформляется ипотечный договор и закладная. Составлением документов занимается менеджер банка.

Регистрация сделок

После подписания всех документов ипотечную сделку нужно передать в Росреестр, где зарегистрируют:

  • покупателя как нового владельца купленного жилья;
  • обременение на квартире в пользу банка на срок до погашения кредита.

Набирает популярность электронная регистрация таких сделок. Бумажные документы можно подать через МФЦ.

После регистрации и выдачи сторонам ДКП выписок из ЕГРН сделка считается завершенной. Остается самое длительное – погасить ипотечный кредит и затем снять обременение с жилья.

Налоговый вопрос

При покупке квартиры в ипотеку новый собственник имеет право:

  • вернуть 13% суммы, затраченной на приобретение, в виде налогового вычета (максимальная сумма вычета 2 миллиона рублей, к возврату 260 000 рублей);
  • сверх этого вернуть 13% от уплаченных процентов (максимальная сумма вычета 3 миллиона рублей, к возврату 390 тысяч рублей).

Вычет оформляется по стандартным правилам через подачу декларации 3-НДФЛ.

Если нет денег на погашение долга

Ситуации бывают разные, и чтобы не лишиться квартиры, если нет денег на оплату ипотеки, заемщику нужно воспользоваться доступными механизмами:

  • кредитные каникулы по коронавирусу;
  • ипотечные каникулы по ст. 6.1-1 Закона о потребительском кредите (работает в любое время);
  • реструктуризация кредита в том же банке;
  • рефинансирование ипотеки в другом банке по более выгодной ставке.

Если просто игнорировать требования банка об оплате, можно дождаться досрочного расторжения договора и требования погасить долг полностью или вообще лишиться приобретенного жилья.

© Редактор Реновар.ру: Ксения Пальцева

https://renovar.ru/finance/ipoteka

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *