Где самые выгодные условия ипотеки

Ипотека

Пожалуй, первое, что приходит в голову при покупке жилья – ипотека. На сегодня это один из самых реальных способов получить в собственность квадратные метры в новостройке или на вторичном рынке. В последние годы значительно снизились и ставки по кредитам – все чаще звучат предложения использовать различные льготные программы, субсидирование, материальную помощь. Разберемся, как работает российская ипотека и на что обратить внимание при приобретении квартиры или дома за счет банковских средств.

Бесплатная консультация юриста
Москва и московская область (Ежедневно 9-21 ч)
Онлайн-чат (круглосуточно)
Ответ в течение 15 минут

Ипотека: что нужно знать в первую очередь

В строго правовом смысле ипотека – это вид залога по обязательству, вид обеспечения интересов кредитора, а не тип кредитного договора. Когда должник (в нашем случае – заемщик) собирается взять в долг большую сумму денег, взамен он должен предоставить гарантию, что деньги будут возвращены в срок и полностью. В жилищном кредитовании такой гарантией выступает ипотека – недвижимость (квартира, комната, дом), на покупку которой берутся деньги.

Если заемщик перестанет вносить платежи, банк-кредитор сможет продать заложенное жилье и за счет вырученных денег закрыть выданный ипотечный кредит. Это означает, что пока кредит не погашен, распоряжаться заложенной жилплощадью без разрешения банка нельзя, хотя она и оформлена на имя заемщика.

В обычной жизни понятия «ипотека» и «ипотечный кредит» смешиваются. Это очень удобно, ведь сразу ясно, что речь идет о кредитных программах на покупку жилья.

Основной нормативный документ, по которому происходит ипотечное кредитование – Федеральный закон «Об ипотеке».

Как это работает

Ипотека годами отработана на российском рынке, схема приобретения недвижимости по ней во всех банках одинаковая. Отличаются лишь условия выдачи самого кредита и требования кредитора.

Общая схема ипотечного кредита выглядит так:

1. Заемщик обращается в банк с просьбой рассчитать индивидуальные условия кредита, в рамках которых затем подбирает подходящее жилье.
2. Между продавцом и покупателем недвижимости заключается договор купли-продажи за счет кредитных средств. Сделка контролируется банком.
3. Одновременно покупатель и банк заключают ипотечный договор и оформляют закладную, по которой банк становится залогодержателем жилья.
4. Происходит регистрация нового собственника квартиры, а также регистрация ипотеки в ЕГРН. Некоторые банки предлагают электронную регистрацию, например, Сбербанк, за дополнительную плату и снижение ставки по кредиту.
5. Заемщик вносит ежемесячные платежи по кредиту в течение установленного срока, продлевает действие страховки. В этот период нельзя проводить перепланировку и переустройство жилья, которые существенно повлияют на его конфигурацию.
6. После внесения последнего платежа банк погашает закладную и передает ее заемщику или напрямую в Росреестр для погашения ипотечной записи.
7. Как только запись об ипотеке снимается, квартира освобождается от обременения – а собственник может свободно ей распоряжаться.

Условно можно выделить четыре ключевых этапа ипотеки:

• согласование и оформление займа в банке;
• оформление сделки купли-продажи;
• внесение средств в погашение кредита (самый длительный этап);
• снятие обременения в Росреестре.

Каждый этап имеет ключевые особенности.

Участники ипотеки

Оформление ипотеки включает несколько этапов, в которых задействованы разные участники. Все они перечислены в таблицах ниже. В первую очередь это участники ипотечного договора, по которому перечисляются средства, а недвижимость переходит в залог.

Первый взнос, процентная ставка

Минимальный размер первого взноса по указанным программам варьируется от 15 до 20% договорной или оценочной стоимости жилья. Для тех, кто не представит подтверждение дохода, взнос может вырасти до 50%.

Процентная ставка определяется индивидуально. Предусмотрены надбавки:

• при отказе от страхования жизни добавляется 1 п.п.;
• электронная регистрация через сервис Сбербанка поможет сэкономить 0,3% на ставке (услуга платная).

Требования к заемщику

Как правило, Сбербанк устанавливает стандартные требования:

• возраст от 21 до 75 лет;
• стаж работы не менее 6 месяцев на текущем месте и не менее 1 года в целом;
• российское гражданство.

Аналогичные требования предъявляются к созаемщику. По некоторым ипотечным кредитам необходимо наличие детей (например, по семейной ипотеке с господдержкой).

Читайте подробно про условия:

Наиболее подробные условия Ипотеки Сбербанка:
Процентные ставки при разных условиях;
Требования к заемщику;
Требования к недвижимости;
и другие нюансы.

Ипотека ВТБ

У ВТБ следующие основные ипотечные программы.

Первый взнос, процентная ставка

По всем программам Райффайзенбанк установил первый взнос – от 20% от стоимости приобретаемой квартиры, а если речь идет об апартаментах – от 25%.

Надбавка к процентной ставке +1% устанавливается при отказе страхования жизни / здоровья заемщика.

Требования к заемщику

В Раййфайзенбанке предъявляются следующие требования к клиентам:

• возраст от 21 до 65 лет;
• российское гражданство;
• постоянное место работы на территории РФ;
• стаж работы от 3 месяцев на последнем месте, общий стаж работы не менее 1 года;
• обязательно наличие телефона;
• минимальных доход от 15 000 рублей в месяц;
• отсутствие плохой кредитной истории и более 2 иных ипотечных кредитов.

По семейной ипотеке дополнительно устанавливаются требования к наличию детей. Кроме официально зарегистрированных супругов созаемщиками могут стать и сожители – гражданский муж или жена.

Банк Открытие

В банке «Открытие» масса ипотечных программ. Основные представлены ниже.

Первый ипотечный взнос, процентная ставка

Первоначальный взнос по всем программам составляет от 20% от цены квартиры. Для заемщиков по программе «Новоселы» Газпромбанк снизил его до 10%.

Процентная ставка увеличивается на 1 п.п., если заемщик отказался от страхования жизни и трудоспособности. В некоторых случаях процент напрямую зависит от суммы, которую выдает банк по кредитному договору.

Требования к заемщику

Газпромбанк установил следующие базовые требования к ипотечным клиентам:

• возраст от 20 до 70 лет (на дату погашения кредита);
• российское гражданство;
• временная или постоянная регистрация в РФ;
• стаж работы от 3 месяцев на последнем месте, общий стаж работы не менее 1 года;
• отсутствие плохой кредитной истории;
• доход, позволяющий погашать ипотеку ежемесячно.

Для получения Семейной ипотеки необходимо наличие детей.

Ипотека Альфа-Банка

Альфа-Банк предлагает следующий вариант ипотеки на готовое или строящееся жилье:

• максимальная сумма кредита: до 8 млн. в Москве, Московской области, СПб и Ленинградской области; до 3 млн. рублей в регионах;
• срок кредита – до 20 лет;
• первоначальный взнос – от 20% стоимости недвижимости;
• базовая ставка – 8,79% для первичного и 9,39 для вторичного жилья.

Процентная ставка

Скидки и надбавки к базовой ставке:

• -0,3% при покупке у ключевого партнера Альфа-Банка;
• -0,4% при покупке у exclusive-партнера Альфа-Банка;
• -0.5% зарплатным клиентам;
• +0,5% за ипотеку по 2 документам;
• +1% для ИП и собственников бизнеса;
• +2% при отказе от страхования жизни или титула;
• +4% при отказе от страхования жизни и титула (в комплексе).

Базовая ставка также может быть уменьшена в следующих случаях:

• ставка 6,19% применяется при сумме кредита от 6 млн. рублей в Москве и области, от 5 млн. рублей в Петербурге и Ленинградской области, от 2,5 млн. рублей в регионах;
• ставка в 5,99% применяется при первоначальном взносе от 40%.

Требования к заемщику

Газпромбанк установил следующие базовые требования к ипотечным клиентам:

• возраст от 21 до 70 лет (на дату погашения кредита);
• гражданство РФ, Украины, Белоруссии;
• стаж работы от 4 месяцев на последнем месте, общий стаж работы не менее 1 года.

Регистрация по месту жительства или пребывания не требуется.

Читайте подробно:

Все условия ипотечного кредитования в Альфа-Банке — Ипотечные программы, процентные ставки; требования к заемщикам.

Условия ипотеки в других банках

Для полноты картины нужно сравнить условия в ТОП других банков, основные мы собрали в таблице ниже.

Банк	Ставка от	Сумма	Срок до
Россельхозбанк	2,7% (Сельская)	100 тыс. – 5 млн. руб.	25 лет
МКБ	5,90% (Льготная с субсидированием)	700 тыс. – 8 млн. руб.	30 лет
ТКБ	5,90% (В ползунках)	300 тыс. – 12 млн. руб.	25 лет
Росбанк	6,50% (Льготная новостройка)	300 тыс. – 8 млн. руб.	20 лет
Совкомбанк	6,49% (Новостройка с господдержкой)	300 тыс. – 8 млн. руб.	30 лет
ПСБ	5,85% (Госпрограмма 2020»	500 тыс. – 8 млн. руб.	25 лет
ЮниКредитБанк	9,90% (Новостройка)	4,5 млн. – 12 млн. руб.	30 лет
Возрождение	6% (Госипотека 2020)	300 тыс. – 12 млн. руб.	30 лет
СМП Банк	6,50% (Госпрограмма 2020)	400 тыс. – 8 млн. руб.	25 лет

Ипотека с господдержкой 2020

В качестве меры поддержки в период эпидемии государство запустило льготную программу ипотеки под 6,5% годовых. В программу уже включились крупнейшие банки. По этой программе можно приобрести жилье только на первичном рынке у юридического лица – застройщика или подрядчика. Дом может быть строящимся или уже сданным в эксплуатацию.

Внимание! Ипотека не распространяется на частные дома и вторичное жилье. По поводу таунхаусов каждый банк смотрит индивидуально. Например, Альфа точно не будет кредитовать такие покупки.

Первый взнос – 20%, конечная максимальная ставка по кредиту – 6,5% годовых. Некоторые банк, например, Сбербанк, кредитуют и дешевле. Не стоит забывать, что даже к конечной ставке может быть прибавлен 1 п.п. при отказе от страхования жизни.

Максимальные суммы по данной ипотеке определены правительством:

• до 8 миллионов рублей – Москва и область, Петергбург и Ленинградская область;
• до 3 миллионов рублей – остальные регионы России.

Максимальный срок льготной ипотеки составит 20 лет, а из обязательных требований – только гражданство РФ.

Читайте также:
Как получить льготную ипотеку в 2020 г под 6,5%

Как сэкономить на ипотеке

Снизить бремя расходов по ипотеке помогут государственные субсидии:

• материнский капитал – можно потратить на первоначальный взнос, а гасить за счет него проценты можно, не дожидаясь трехлетия ребенка;
• 450 тысяч рублей при рождении ребенка выделяются из бюджета единовременно по заявлению заемщика;
• в регионах могут действовать собственные программы обеспечения доступности жилья, о которых можно узнать в местной администрации (например, в Москве действует Социальная ипотека для учителей, врачей и молодых ученых, по которой заемщик платит только проценты).

Снизить процентную ставку можно, выполнив условия банка. Например, подача заявки онлайн сэкономит до 0,5 п.п., оформление страхования жизни и трудоспособности – до 2 п.п. Льготные ставки банк предлагает и при покупке жилья у партнеров-застройщиков.

Страхование

Значительная статья расходов при ипотеке – страхование. Без защиты конструктива не обойтись по закону, а страхование жизни и здоровья хоть и добровольное, но все же отказ от него влечет повышение процентной ставки.

Читайте также:
Подробно о страховании ипотеки

Досрочное погашение ипотеки

Погасить ипотеку досрочно можно, если появилась для этого возможность. Порядок такого погашения можно посмотреть в договоре, для каждого банка он свой.

• По общему правилу, чтобы погасить ипотеку досрочно полностью, нужно подать об этом уведомление за несколько дней, и только потом переводить деньги.
• Частичное досрочное погашение можно рассматривать как способ экономии – можно снизить ежемесячный платеж или сократить срок ипотеки.

В любом случае для досрочного погашения нужно читать договор, там прописаны условия этой операции. Главное, чтобы это не оказалось дороже погашения по графику.

Оформление

Получение ипотеки начинается с подачи заявки в банк. Лучше сделать это онлайн – быстрее и в некоторых банках за это предоставляется скидка к процентной ставке. К заявке нужно приложить сканы документов:

• паспорт (1 страницу и прописку);
• СНИЛС;
• трудовая книжка;
• справка 2-НДФЛ (для наемных сотрудников) или декларацию (для ИП);
• свидетельство о заключении брака (если есть);
• свидетельства о рождении детей (для семейной ипотеки);
• сертификат на маткапитал (если требуется по программе) + справка из ПФР об остатке средств.

Дополнительно предоставляется заявление-анкета на выдачу кредита, если документы подаются лично в офис банка. Посмотреть образец заявления (Сбербанк).

После получения заявки менеджер свяжется с заемщиком и сообщит об одобрении или отказе.

После получения одобрения

Как правило, банк предоставляет от 2 до 6 месяцев на поиск подходящего объекта недвижимости. Чтобы ускорить процесс, можно выбрать квартиру в новостройках от партнеров банка.

Документы на выбранный объект передаются в банк для анализа. Сотрудники рассмотрят недвижимость и выдадут окончательное одобрение или отказ в кредитовании. Н этом этапе нужно дополнительно заказать оценку стоимости квартиры, от которой будет рассчитываться итоговая стоимость кредита.

Оформление купли-продажи

Заключением договора купли-продажи заемщик занимается самостоятельно, а банк лишь контролирует составленные документы. Покупатель и продавец договариваются об условиях оплаты жилья. Если это первичный рынок, банк покупателя переведет необходимую сумму на расчетный счет застройщика. На вторичном рынке можно использовать наличную оплату – как правило, через ячейку (за дополнительную плату).

Параллельно с куплей-продажей оформляется ипотечный договор и закладная. Составлением документов занимается менеджер банка.

Регистрация сделок

После подписания всех документов ипотечную сделку нужно передать в Росреестр, где зарегистрируют:

• покупателя как нового владельца купленного жилья;
• обременение на квартире в пользу банка на срок до погашения кредита.

Набирает популярность электронная регистрация таких сделок. Бумажные документы можно подать через МФЦ.

После регистрации и выдачи сторонам ДКП выписок из ЕГРН сделка считается завершенной. Остается самое длительное – погасить ипотечный кредит и затем снять обременение с жилья.

Налоговый вопрос

При покупке квартиры в ипотеку новый собственник имеет право:

• вернуть 13% суммы, затраченной на приобретение, в виде налогового вычета (максимальная сумма вычета 2 миллиона рублей, к возврату 260 000 рублей);
• сверх этого вернуть 13% от уплаченных процентов (максимальная сумма вычета 3 миллиона рублей, к возврату 390 тысяч рублей).

Вычет оформляется по стандартным правилам через подачу декларации 3-НДФЛ.

Если нет денег на погашение долга

Ситуации бывают разные, и чтобы не лишиться квартиры, если нет денег на оплату ипотеки, заемщику нужно воспользоваться доступными механизмами:

• кредитные каникулы по коронавирусу;
• ипотечные каникулы по ст. 6.1-1 Закона о потребительском кредите (работает в любое время);
• реструктуризация кредита в том же банке;
• рефинансирование ипотеки в другом банке по более выгодной ставке.

Если просто игнорировать требования банка об оплате, можно дождаться досрочного расторжения договора и требования погасить долг полностью или вообще лишиться приобретенного жилья.

© Редактор Реновар.ру: Ксения Пальцева

https://renovar.ru/finance/ipoteka