Жилое помещение
Предстоящее реформирование жилищного законодательства обозначило, среди прочего, проблему объекта регулирования этой комплексной отрасли — жилища. Понятие жилого помещения нуждается в фундаментальной проработке.
Что такое жилое помещение
Жилое помещение – это изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан, т.е. отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.
Понятие жилого помещения четко определено в Жилищном кодексе. Согласно этому понятию, такое помещение должно быть изолированным, а также ограниченным от другого пространства. Помещение изолированного характера представляет собой такое строение (или его отдельную часть), которое не может быть отделено на юридических основаниях от других строений. Именно поэтому к понятию данного помещения не относится часть комнаты.
Необходимо отметить, что понятие «помещение» законодатель использует двояко
- Во-первых, как обобщающее, рассматривая дом, квартиру, их части как разновидности жилых помещений (ст. 673 ГК РФ);
- во-вторых, под помещением понимается часть, единица дома или квартиры (ст. 46 ЖК РСФСР). В настоящей работе используется первое понятие помещения.
Виды жилых помещений
В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – ЖК РФ) выделяются следующие виды жилых помещений:
- Жилой дом – это индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. С юридической точки зрения, строение является жилым домом с момента, когда строительство дома завершено, он принят в эксплуатацию приемочной комиссией и зарегистрирован в установленном порядке именно в качестве жилого дома уполномоченными на то специальными организациями, осуществляющими государственный учет жилищного фонда.
- Квартира – это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
- Комната – это часть жилого дома или квартиры, которая предназначена для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Среди домов встречаются строения смешанного типа, в которых, наряду с жилыми помещениями, имеются также нежилые помещения: административные, лечебные, коммунально-бытовые и т. п. Жилые помещения, находящиеся в таких домах, входят в состав жилищного фонда.
Отличие от нежилого помещения
Признак, отличающий жилое помещение от нежилого, связан с понятием «постоянное проживание». Интерес представляет эволюция этой связи. ЖК РСФСР и сложившаяся в соответствии с ним судебная практика под жилыми понимали жилые дома и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитии. Помещения, не предназначенные для этих целей (производственные, сборно — разборные, вагончики и т. п.), не включались в состав жилищного фонда и не рассматривались в качестве жилых независимо от характера фактического использования для целей постоянного проживания. Таким же образом, т. е. исходя из предназначенности для постоянного проживания, определяет понятие жилого помещения Федеральный закон от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. 1), ГК РФ (ст. 673) жилыми считают помещения, пригодные для постоянного проживания. В соответствии с Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г., объектом государственного учета являются жилые помещения, пригодные для проживания.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала жилым щитовой сборно — разборный дом, в котором истец проживал на основании договора имущественного найма с 1989 г. Дом пришел в негодность и был снесен. Истцу было предложено переселиться в аналогичный щитовой сборно — разборный дом. Он дал на это согласие и подписал договор имущественного найма на предоставленное помещение, а потом отказался и потребовал предоставить ему благоустроенное жилое помещение. Районный суд иск оставил без удовлетворения, судебная коллегия по гражданским делам областного суда это решение отменила и вынесла новое, обязав ответчика предоставить истцу отдельную благоустроенную квартиру жилой площадью не менее 12 кв. м. Президиум Верховного Суда РФ, отклонив протест заместителя Генерального прокурора РФ, указал, что истцу по договору имущественного найма было передано не просто имущество, а жилое помещение на период работы у ответчика. По договору истец обязан был использовать предоставленное жилое помещение по его целевому назначению, вносить арендную плату и платежи за коммунальные услуги, соблюдать правила пользования жилым помещением. Президиум Верховного Суда РФ пришел к выводу, что снесенный дом был построен и использовался именно как жилой, что обязывает ответчика в связи с его сносом обеспечить истца другой благоустроенной жилой площадью в соответствии со ст. 92 ЖК РСФСР (Бюллетень Верховного Суда Российской федерации. 2000. №8. С. 5 — 6).
Отмеченные изменения в законодательстве и практика его применения свидетельствуют о трансформации критериев деления помещений, включая и здания, на жилые и нежилые. Ранее в основе такого деления находилась изначальная, заданная проектировщиками и строителями предназначенность помещения для целей постоянного, т. е. круглогодичного, проживания человека. Таковым было функциональное назначение помещения, цель его создания. Помещения, предназначенные для проживания, проектируются и сооружаются или появляются в результате переустройства и перепланировки в соответствии с описаниями, содержащимися в специальных строительных нормах и правилах, регламентирующих проектирование, строительство жилых помещений (в частности, СНиП 2.08.01 — 89 «Жилые здания»). В них содержатся санитарно — гигиенические, конструктивные и технологические требования, предъявляемые при строительстве новых жилых зданий, точнее их нижние пределы (высота потолков, набор помещений, образующих квартиру, их минимальные размеры, оборудование проходов из мест общего пользования в жилые комнаты, требования звукоизоляции и другие параметры). Эти требования не оставались неизменными. Они менялись в зависимости от экономических и политических условий, причем не всегда в сторону улучшения качества жизни.
Назначение вновь строящегося здания задается с самого начала в проектной документации, утверждаемой заказчиком строительства и согласованной с компетентными государственными органами и органами местного самоуправления (ст. ст. 743, 760 ГК, ст. 61 Градостроительного кодекса РФ), на стадии предоставления земельного участка и выдачи разрешения на строительство (ст. 62 Градостроительного кодекса). В Постановлении Правительства РФ от 22 октября 1997 г. «О создании и порядке ведения регистра жилых домов, строящихся на территории субъектов Российской Федерации» органам исполнительной власти субъектов Федерации и органам местного самоуправления предложено, начиная с 1 июля 1998 г., организовать ведение специального регистра жилых домов, строящихся на территории России, куда включаются объекты, на которые были выданы разрешения на строительство, и до момента завершения строительства, оформления документа приемки в эксплуатацию и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
По окончании строительства осуществляется сдача — приемка здания, порядок проведения которой в соответствии со ст. 753 ГК определяется законом, иными правовыми актами и договором. Результаты приемки здания, предназначенного для постоянного проживания, отражаются в акте, подписанном заказчиком строительства, подрядчиком и участвующими в приемке представителями государственных органов и органов местного самоуправления. Среди прочей документации, предоставляемой приемочной комиссии, присутствует учетно — техническая документация, составляемая БТИ и включающая в себя инвентаризационные сведения и иные данные технического учета (Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»; Постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности»).
После подписания соответствующего акта приемки БТИ выдает застройщику жилого строения технический паспорт. Завершается документарное оформление предназначенности помещения для целей проживания стадией государственного учета прав на него как на жилое помещение учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в числе прочей информации об объекте недвижимого имущества указывается его назначение — жилое, нежилое, производственное и т. п.
Предназначенность помещения для жилищных целей — это изначально заданная функция, обозначенная в соответствующих документах, которая не зависит от характера фактического использования объекта и от сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан. Такое помещение может стать непригодным для проживания (аварийным) в результате обычного износа или под влиянием особых обстоятельств. Сама по себе непригодность в тот или иной момент для целей проживания не отменяет признака предназначенности, как не отменяет его и изменение взглядов на минимальные требования, предъявляемые к жилым помещениям, выраженные в СНиПах, ГОСТах, концепциях. Поэтому предназначенность как классифицирующий признак отличается стабильностью, документарной определенностью. Замену его на такой определитель видов помещений, как «пригодность для проживания», следует считать неравноценной. «Пригодность» определяет фактическую возможность использовать помещение для целей проживания. Утрата жилым помещением такого свойства является лишь основанием для применения к нему процедуры исключения из жилищного фонда (ст. 8 ЖК), но сама по себе не свидетельствует об утрате правового режима жилого помещения. Жилыми несомненно остаются помещения, непригодные для проживания, но не исключенные из состава жилищного фонда в установленном порядке. Кроме того, неизбежно возникает вопрос о том, кто, как и в каких документах определяет пригодность помещения для жилья. В приведенном выше судебном решении упоминается о некоем «акте проверки технического состояния дома», который, по мнению Президиума Верховного Суда РФ, подтверждает правильность выводов о том, что дом построен и использовался именно как жилой. То, что дом «построен как жилой», т. е. предназначен для проживания, должно подтверждаться не актом проверки, а документами о предоставлении земельного участка, проектной документацией, актом приемки дома в эксплуатацию и прочими указанными выше документами.
Щитовой сборно — разборный дом, являясь мобильным зданием, относится к домам непостоянного типа, это блок — контейнер, предназначенный для временного проживания. Таким образом, жилым помещением был признан объект, не относящийся к недвижимости. А то обстоятельство, что «дом использовался именно как жилой», не имеет юридического значения. Действующее законодательство не связывает режим жилого помещения с характером его фактического использования, хотя такого рода предложения высказывались в литературе с тем обоснованием, что это обеспечивало бы надлежащую правовую защищенность жилищных прав и интересов проживающих в этих помещениях граждан. Представляется, что при вынесении своего постановления по анализируемому делу Президиум Верховного Суда РФ руководствовался в большей степени такими гуманными соображениями, чем буквой закона. А между тем признание жилым всякого помещения, хотя и не предназначенного, но пригодного и используемого фактически для проживания, приведет, как представляется, к ущемлению жилищных прав граждан. Признанное вне установленной процедуры жилым, это помещение может быть предметом новых договоров жилищного найма, помещением, в которое гражданин может быть вселен. В этой связи, признав щитовой сборно — разборный дом жилым помещением, суд не обосновал недопустимость предоставления такого же дома взамен снесенного. Не исключено, что предоставленный истцу дом так же, как и снесенный, пригоден для проживания и использовался ранее в таких целях. В таком случае только отсутствие благоустроенности могло послужить законным основанием для удовлетворения требований истца.
Представляется, что подобная судебная практика в основе своей имеет систему двойного стандарта в определении критериев жилого помещения. Один стандарт — для защиты прав выселяемых лиц, ибо выселение только из жилых помещений требует соблюдения специальных гарантий жилищных прав и интересов выселяемых. Для этого случая спорное помещение признают жилым. И другой — для определения того, что должно быть предоставлено взамен. Помещения с таким же набором свойств вдруг перестают восприниматься как жилые. Выход из этой ситуации видится в единообразном понимании критерия жилых помещений во всех правоотношениях, где это имеет значение. При его определении законодатель должен возвратиться к такому объективному и бесспорному их признаку, как предназначенность помещения. Жилыми следует считать помещения, предназначенные для постоянного проживания.
Особенности пользования жилым помещением
Основная цель пользования такого помещения – непосредственное проживание граждан. Кроме того, возможно пользование жилищем для осуществления деятельности профессионального характера, а также индивидуального предпринимательства.
Для профессионального пользования можно использовать строение, если вы проживаете в нем на законных основаниях, а также при этом не нарушаете права и интересы других. Обратите внимание: такое пользование квартирой, домом или комнатой не должно нарушать нормы санитарии, противопожарные правила и так далее.
Не разрешается пользование квартирой или комнатой в целях размещения там производства промышленного типа (речь идет о переработке сырья, создании новых производственных средств и так далее).
Право пользования помещениями из жилищного фонда может возникать на следующих основаниях:
- пользование по праву собственности;
- пользование по соглашению о найме;
- пользование по членству в кооперативах жилищного типа.
Преобразование статуса жилого здания на нежилое
Чаще всего возникают отношения по поводу изменения статуса строения, то есть перевода жилого – в нежилое. Для того чтобы провести эту процедуру, квартира, комната или жилой дом должны соответствовать определенным условиям:
- квартира должна находиться на первом этаже (в случае, если строение находится выше, под ней не должно быть помещений жилого характера);
- в помещении должен иметься отдельный вход;
- недопустимо менять статус дома, если он подлежит сносу;
- перевод части комнаты в другой статус осуществлять нельзя;
- помещение не должно находиться в государственном специализированном жилищном фонде, в противном случае такой перевод будет невозможным.
Понятие преобразования статуса нежилого помещения подразумевает соответствие ряду определенных факторов:
- конструкция строения должна отличаться надежностью;
- в помещении должны быть коммуникации (в некоторых случаях допускается их отсутствие, например, если квартира находится в населенном пункте, где не имеется водоснабжения центрального типа);
- высота потолочного покрытия должна соответствовать нормам коммунальных служб (точная величина зависит от региона, чаще всего это значение равно 2,3 метра).
Преобразование государственного жилого помещения в частное
Такое преобразование в жилищном законодательстве именуется приватизацией. Приватизировать помещение можно в том случае, если оно предоставлено по договору социального найма, кроме того, получить государственную квартиру в собственность могут и военнослужащие.
Существуют определенные виды имущества недвижимого характера, которое нельзя перевести из государственной собственности в личную:
- комнаты, которые расположены в общежитии (так называемые специализированные помещения);
- квартира, если она находится в состоянии аварийного типа;
- жилье, расположенное на территории военного городка;
- квартиры служебного назначения, которые принадлежат федеральной государственной власти или муниципалитету.
Таким образом, жилое помещение – это обособленное от других помещений строение (или его часть), которое признается имуществом недвижимого характера. Такое строение должно быть пригодно для постоянного проживания лиц, соответствовать санитарным, противопожарным и другим нормам. Регулирование отношений, связанных с такими объектами, осуществляется жилищным законодательством. Именно в соответствии с ЖК РФ и осуществляется отчуждение помещения или изменение его статуса.
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
Подпишитесь на соцсети
Публикуем обзор статьи, как только она выходит. Отдельно информируем о важных изменениях закона.
Получайте статьи почтой
Присылаем статьи пару раз в месяц. Подписываясь, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.
Поделиться с друзьями
https://suvorov.legal/ponyatie-zhilogo-pomeshheniya/