Выбор торгового центра под конкретный формат бизнеса часто выглядит проще, чем есть на практике. На презентациях ТЦ все выглядит одинаково убедительно: цифры трафика, красивые рендеры, громкие якоря. Но после открытия одни точки выходят в план уже через несколько месяцев, а другие годами не могут стабилизировать оборот. Причина почти всегда в несовпадении формата бизнеса и реальной модели торгового центра.
Первое, с чем сталкивается предприниматель, — трафик. Его любят показывать крупными цифрами, но почти никогда не объясняют структуру. Важно не сколько людей проходит через входы за день, а куда они идут дальше и зачем пришли. Трафик бывает транзитным, целевым и смешанным. В одном ТЦ люди заходят за продуктами и услугами, в другом гуляют, в третьем просто проходят через здание как через удобный переход. Для кофейни, фуд-корта или импульсного ритейла транзит может работать, для салона услуг или нишевого магазина — нет. Здесь важно смотреть не на общий поток, а на конкретные коридоры, лестницы, зоны ожидания и точки притяжения.
Следующий слой — аудитория. Частая ошибка — ориентироваться только на портрет, который декларирует управляющая компания. «Семейный ТЦ», «премиум», «молодежный» — это слова, не факты. Реальная аудитория читается по якорным арендаторам, времени пиков, чекам в фуд-корте, очередям в выходные и будни. Если основной поток формируют гипермаркет и детский развлекательный центр, это один сценарий. Если кинотеатр, фитнес и рестораны — совсем другой. Формат бизнеса должен органично вписываться в привычки этих людей, а не пытаться их переучить.
Этажность и вертикальная логика — один из самых недооцененных факторов. Первый этаж почти всегда самый дорогой, но не всегда самый эффективный. Для импульсных покупок и быстрого сервиса он оправдан, для сложных услуг или товаров с длинным циклом выбора — не обязательно. Вторые и третьи этажи могут работать не хуже, если туда есть понятная навигация и причины подняться. Эскалаторы, лифты, якоря выше по этажам, видимость с атриума — все это влияет сильнее, чем номер уровня в договоре.
Соседство внутри ТЦ играет роль, сопоставимую с локацией самого центра. Иногда удачное окружение дает больший эффект, чем высокий общий трафик. Магазин одежды рядом с примерочными якорного бренда, кофейня у детской зоны, сервис рядом с МФЦ или фитнесом — такие связки формируют предсказуемый поток. При этом неудачное соседство может «съесть» бизнес, даже если формально людей много. Поток, который не совпадает с задачами точки, работает против, создавая шум без конверсии.
Отдельный разговор — концепция ТЦ и ее реальное соблюдение. На бумаге концепция может быть цельной, но в жизни часто размывается случайными арендаторами. Это особенно критично для форматов, завязанных на атмосферу и доверие: клиники, образовательные проекты, премиальные услуги. Если рядом открываются временные павильоны, агрессивная торговля или неформатные точки, это влияет на восприятие всего этажа. Бизнесу важно не только соответствовать концепции, но и понимать, насколько управляющая компания ее контролирует.
Еще один момент, который часто упускают, — сценарии движения людей. Торговый центр — это не просто набор помещений, а система маршрутов. Люди редко ходят хаотично. Они заходят с конкретных входов, двигаются по привычным траекториям, избегают тупиков и плохо освещенных зон. Даже внутри одного этажа могут быть «живые» и «мертвые» отрезки. Формат бизнеса должен попадать в естественный сценарий, а не рассчитывать, что клиент свернет специально.
В результате выбор ТЦ — это не поиск «лучшего» объекта, а поиск подходящего. Один и тот же центр может быть идеален для фастфуда и полностью провален для бутика или сервиса. Глубокая оценка трафика, аудитории, этажности, соседства и концепции позволяет заранее понять, где бизнесу будет комфортно работать, а где придется постоянно бороться с самой площадкой. Именно это отличает осознанный выбор от ставки на красивую статистику
В процессе написания статьи частично задействованы материалы с arendatrc.ru — аренда в ТЦ под конкретный формат бизнеса
Дата публикации: 29 июля 2022 года